Vilka regler gäller när man räknar ut lokalhyra
Lokalhyror sätts i en förhandling mellan fastighetsägaren som hyr ut lokalen och hyresgästen, som till exempel kan driva en butik, restaurang eller ett kontor inför att hyresavtalet tecknas. Hyran och andra villkor styrs av utbud och efterfrågan.
Skälig hyra för lokal - att tänka på
Finns det några regler som begränsar vilken hyra en hyresvärd kan begära för att hyra ut en lokal? Och är det någon risk med att begära en för hög hyra? De flesta som är verksamma inom uthyrning av lokaler, oavsett om man är verksam som juridisk rådgivare, uthyrare eller själv äger en fastighet med kommersiella lokaler, har fått en fråga eller har funderat över om en hyresvärd kan begära hur hög hyra som helst eller om det kan vara skäligt med en hyreshöjning som mer än fördubblar hyran.
Frågan om vad som kan räknas som skälig hyra är alltid aktuell och den hyresvärd som inte har kunskap om vad som gäller riskerar en dyrköpt läxa. Ekonomin i världen är i dagsläget minst sagt turbulent med efterdyningar av de ekonomiska konsekvenserna av pandemin med covid och möjligen även stoppet i Suezkanalen och nu kämpar större delen av världen med den högsta inflationen sedan början av talet. Det är ännu osäkert hur de närmsta åren kommer att se ut och det är generellt fortfarande låga vakansnivåer över de större delarna av Sverige — men det kan snabbt förändras.
Och då kommer det vara än mer viktigt för hyresvärdarna att inte kräva för höga hyror för att förlänga hyresavtalen. Nu ska jag berätta varför. När en hyresvärd ska hyra ut en ledig lokal kan den i princip begära hur hög hyra som helst utan att riskera några påföljder. Eller rättare sagt, inte några juridiska påföljder. Om en hyresvärd begär en hyra som är högre än vad någon presumtiv hyresgäst vill betala så kommer lokalen självklart att stå tom till dess hyresvärden sänker sin begärda hyra till att motsvara vad någon vill betala.
Men en presumtiv hyresgäst kan inte vidta någon annan påföljd än att vägra hyra lokalen om den tycker att hyresvärden kräver en oskäligt hög hyra. Om ett hyresavtal redan har träffats så har parterna också redan kommit överens om vilken hyra som ska gälla under hyrestiden. Hyresgästen saknar då, så länge hyrestiden löper, i princip möjligheter att hävda att en hyra är för hög. Undantaget är om hyresvärden brister i sina åtaganden enligt hyresavtalet eller hyreslagen eller om det inträffar vissa yttre omständigheter som kan ge hyresgästen rätt att kräva en nedsättning av hyran.
Avseende det sistnämnda kan det t. Möjligen kan man också tänka sig att hyresgästen kan påverka hyran genom jämkning enligt 36 § AvtL — men inte ens de begränsningar som beslutades av myndigheter under pandemin med covid ansågs vara så ingripande att hyresavtalen kunde jämkas med stöd av AvtL. Vissa hyresgäster har även under pandemin ställt krav på nedsättning av hyran med anledning av så kallad force majeure. Att hävda att det föreligger force majeure innebär dock främst att en avtalspart inte behöver utge skadestånd när den på grund av extraordinära omständigheter inte kan utföra sin avtalade prestation.
Den avtalade prestationen för hyresgästen när det gäller hyra är ju att betala hyran — och det var under pandemin aldrig tal om några restriktioner av betalningsflöden. Hyresgästen hade möjligen kunnat åberopa att hyresvärden inte har rätt att säga upp ett hyresavtal på grund av att hyresgästen inte har betalat hyran om en naturkatastrof hade så omfattande konsekvenser att det hade blivit omöjligt att utföra betalningen av hyran.
Men då handlar det inte om någon nedsättning av hyran utan snarare om anstånd med att betala hyran till dess att det åter blir möjligt att genomföra betalningarna. Om någon av parterna säger upp hyresavtalet för villkorsändring och begär en ändring av hyran, så gäller det dock för hyresvärden att hålla tungan rätt i mun. I detta fall riskerar nämligen hyresvärden att bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen om den kräver en så hög hyra för att gå med på en förlängning av hyresförhållandet att hyran anses oskäligt hög.
Detta gäller oavsett om det är hyresvärden eller hyresgästen som har sagt upp hyresavtalet. I detta fall är risken för hyresvärden således inte enbart att hyresgästen inte väljer att acceptera de begärda villkoren och hyresvärden därför får stå med en tom lokal — utan hyresvärden riskerar att även få betala ersättning till hyresgästen. Vad är då en oskäligt hög hyra?
Skillnaden mellan bostadshyra och lokalhyra
En oskälig hyra är kort och gott en hyra som överstiger marknadshyran. Den uppsagda lokalen kallas ofta prövningslokalen vid en bedömning av marknadshyran. Det framgår också av förarbeten till Hyreslagen att begreppet marknadshyra är synonymt med begreppet mest sannolik hyra. Marknadshyran bestäms dock aldrig med beaktande av vad en hyresgäst har råd att betala. Prövningen av marknadshyran ska i princip utföras i tre steg:.
Av förarbeten till Hyreslagen framgår att det är lokaler som i grova drag är jämförbara som man kan utgå från vid den jämförelse som anges i 57 a §. Vid bedömningen av jämförbarheten tittar man på lokaltyp, läge, storlek och standard. Vad gäller lokaltyper så anges det inte i Hyreslagen vilka olika lokaltyper som finns och i förarbeten anges endast en exemplifiering med angivande av butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler.
En area med stor skyltyta ut mot gatan och hög takhöjd har oftast ett högre kommersiellt värde än en skyltyta med låg takhöjd långt bak i lokalen. En mindre lokal har ofta en högre genomsnittlig kvadratmeterhyra än en större. Finns skillnader i hyresvillkoren som gör att lokalerna inte kan jämföras med varandra så måste man försöka bearbeta uppgifterna så att de blir jämförbara. Det kan även bli aktuellt att bearbeta hyresuppgifterna på så sätt att olika ytor i lokalen värdesätts på olika sätt.
Det viktiga är att man tillämpar bearbetningen konsekvent i hela materialet och inte endast på det sätt som talar till ens egen fördel. Dessutom ska hyror som inte är representativa för marknaden uteslutas från jämförelsematerialet, t. Om en eller ett mycket litet antal hyror sticker ut och kan anses vara en enstaka topphyra eller onormalt låg hyra ska de också uteslutas från jämförelsematerialet.
Det kan då bli aktuellt att jämföra med jämförbara lokaler på annan ort, eller med lokaler som inte är direkt jämförbara på samma ort. Man talar då om att man gör en fri eller en allmän värdering. Det går också vid en sådan allmän värdering att söka ledning i hyresbud lämnade i samband med utomståendes önskan att få hyra lokalen, nytecknade hyresavtal avseende lokalen eller till och med marknadsutlåtanden från värderingsmän med relevant sakkunskap och kunskap om marknaden.